משרד עו"ד לנה אברהמסון

משרד עורכת דין נדל"ן לנה אברהמסון

משרדנו מתמחה במקרקעין ומעניק שירותים משפטיים בתחומי הנדל"ן, כולל ייצוג משפטי וליווי צמוד, ללקוחות מכל הארץ.

ייצוג וליווי מלא בעסקאות רכישת או מכירת נדל"ן

נדל"ן יד ראשונה

ייצוג וטיפול ברכישת או מכירת נכסי נדל"ן מקבלן יד ראשונה.

נדל"ן יד שנייה

ייצוג וטיפול ברכישת או מכירת נכסי נדל"ן יד שנייה.

הסכמי מתנה

טיפול בהעברת זכויות במקרקעין הניתנות ללא תמורה (בחינם).

שירותים נוספים שמציע משרדי בתחום הנדל"ן:

במה עוד אוכל לסייע לכם?

משרדי מתמחה בתחומי המשפט האזרחי והמנהלי. פנו אליי לקבלת שירות מקצועי איכותי, תוך ליווי אישי מלא, עד לקבלת התוצאות הרצויות וסיום ההליכים המשפטיים.

טיפול בנאמנויות

בעסקת נדל”ן בנאמנות ממונה נאמן, אשר מבצע את העסקה בפועל, בעוד שהיא לא נועדה עבורו. מוסד הנאמנות משלב בין חיובים חוזיים וזכויות קנייניות, בהתאם לחוק הנאמנות.

טיפול בצוואות וירושות

שירותי ניסוח ועריכת צוואות, הגשת בקשות לקיום צווי צוואה/ירושה, ניהול עזבונות, ייצוג משפטי מלא בענייני ירושה וכן טיפול בתביעות בענייני צוואות או עזבונות.

הגירה | אזרחות | משרד הפנים

סיוע במימוש זכויות אדם, ייצוג מול משרד הפנים, הארכת אשרה (ויזה), הסדרת מעמד לבני זוג נשואים או לידועים בציבור, טיפול בבקשות הומניטריות שונות ועוד.

שירותים משפטיים בנדל"ן

כיצד משרדי יסייע לכם בפועל?

טיפול מלא בכל היבטי עסקאות נדל"ן

משלב ההתקשרות לרכישת המקרקעין, דרך תכנון ובניית עסקת הרכישה או המכירה, טיפול בהיבטי מימון, טיפול מול רשויות וגורמי תכנון הבנייה, התקשרות מול קבלנים ונותני שירותים בתהליך ועד לטיפול ברישום זכויות הנכס.

טיפול בכל היבטי מיסוי מקרקעין

תכנון מס בעסקאות מקרקעין, דיווח על עסקאות מקרקעין לרשות המסים, עריכת שומה, תיקוני שומות ודיווחים שגויים, הפחתת מס רכישה/מס שבח ועוד.

ייצוג בפרויקטים של פינוי בינוי / תמ"א 38

ייצוג דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי – מבנים בעלי תשתית ירודה המועמדים להריסה ולבנייה מחדש, או בפרויקטים של של תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

פנו אליי עכשיו להשגת התוצאה הרצויה והרווחית ביותר עבור הנדל"ן שלכם

עו"ד לנה אברהמסון
נדל"ן ומשפט אזרחי

נעים להכיר

הרשו לי לפעול ביעילות עבור התוצאה המשפטית הרצויה

בעלת היכרות מעמיקה עם עולם הנדל"ן משנת 2007. בשנים האחרונות עוסקת בתחום כעורכת דין בפועל.

אשמח לסייע בניהול כלל הצרכים המשפטיים שלכם עבור נכסי מקרקעין, וכן בטיפול ברישום נכסים והפחתת מיסוי, באופן שיהפוך את התהליך לחלק ויעיל.

עדויות

מה אומרים הלקוחות שלי...?

במהלך השנים סייעתי ללקוחות רבים בניהול תהליכי רכישת או מכירת נכסי מקרקעין בצורה יעילה, זריזה וחסכונית. קראו פה חוות דעת מלקוחותיי.

נעים להכיר

שאלות נפוצות ותשובות

רכישת שירותים של עורך דין לצורך מכירת נכס חשובה מסיבות שונות. עורך הדין מבצע מספר בדיקות לפני מכירת הדירה ועבודתו כוללת, בין היתר, תכנון מס בצורה מיטבית ודאגה לפטורים מתשלומים שונים שאולי מגיעים לכם על פי חוק. בנוסף, עורך הדין מלווה אתכם בתהליך ההתקשרות מול רוכש הדירה, דואג שהסכם המכירה יגן על האינטרסים שלכם ומטפל בהעברת הזכויות על הדירה אל מול הרשויות, כנדרש.

מס שבח הינו מס בגובה של 25% על ה"שבח" (=הרווח) שנוצר מההפרש שבין מחיר מכירת הדירה לבין מחיר הקנייה שלה – עם הצמדה למדד, ולאחר קיזוז הוצאות, כגון: שכר טרחה לעורך דין, עמלת מתווך, מס רכישה, שיפוץ ועוד. תנאי מקדים לזכאות לקבלת פטור ממס שבח הוא: דירת מגורים מזכה. כלומר, דירה שבנייתה הושלמה, שהיא בבעלות/בחכירה של 25 שנים ומעלה של אדם פרטי, אשר מעל 50% משטחה שימש למגורים ב 4 השנים שקדמו למכירה.

יש להפיק אישור זכויות עדכני באמצעות רשות מקרקעי ישראל. במידה וקיים גורם משכן אשר מנהל רישום מקביל לרישום ברמ"י, יש לקבל אישור זכויות עדכני גם ממנו.  בנוסף, יש להפיק את חוזה החכירה ולוודא כי החכירה הינה חכירה מהוונת, וכמו כן יש להפיק נסך עיון של רשם המשכונות בגין מוכרי הדירה ולבחון אלו משכונות רשומים בגין הנכס הנרכש.
חשוב לפעול לרישום משכון ברשם המשכונות לטובת הקונים בגין הדירה הנרכשת ולרישום הערה לטובת הקונים בחברה המשכנת.

מאחר ואיש אינו יודע מתי יגיעו חייו לסופם, צוואה היא אינה עניין של גיל. אדם שיש לו רכוש שהוא מעוניין להוריש לאדם אחר, שלא לפי הוראות חוק הירושה בסיום חייו, מומלץ לו לפנות להתייעצות עם עורך דין המומחה במשפט אזרחי ולבקש שירות עריכת צוואה.

מאמרים

איך מעבירים לילדים דירה במתנה?

חוק פינוי בינוי - דייר סרבן

מבנה מסוכן – מה זה אומר?

חוק פינוי בינוי – דייר סרבן

חוק פינוי בינוי מאפשר הריסה של מבנה ובנייתו מחדש, כך שהקבלן זוכה לדירות רבות למכירה, והדיירים זוכים לדירות חדשות. אולם, לא פעם עולה דייר סרבן, ומחרב את החגיגה. מתי סירוב יהיה תקין, ומה קורה אם לא? הישארו עמנו.

תשלום מס בעסקאות נדל"ן
במדינת ישראל נהוגים תשלומי מס שונים בגין הוצאות והכנסות שונות. תשלומים אלו רלוונטיים גם כאשר קונים דירת מגורים חדשה, ואלו כוללים שני סוגי מיסים, הם מס רכישה ומס שבח.

מס רכישה – על רגל אחת
מס רכישה, כפי שעולה משמו, הוא מס אותו משלמים כשרוכשים דירה. מס זה פועל בצורה מדורגת, בדומה למס הכנסה, כך שככל שתקנו דירה יקרה יותר, תשלמו יותר מס. ככלל, אלו שיעורי מס הרכישה לשנת 2021:
מס' מדרגה טווח מחיריםשיעור מס רכישה

מס' מדרגה

טווח מחירים

שיעור מס רכישה

ראשונה

1,747,865 – 0 שקלים

0%

שנייה

2,073,190 – 1,747,865 שקלים

3.5%

שלישית

5,348,565 – 2,073,190 שקלים

5%

רביעית

17,828,555 – 5,348,565 שקלים

8%

חמישית

17,828,555 שקלים ומעלה

10%

נציין שבמדיה ואתם בעלי דירה, ורוכשים דירה נוספת, שיעורי המס שתשלמו יהיו גבוהים יותר מאלו.

מס שבח – כשערך הנכס עולה
מס שבח הינו מס אותו משלמים מוכרי הדירה. ככלל, שיעור המס האמור קבוע, ועומד על 25% מעליית ערך הנכס, ולא משנה מה הסיבה לעלייה.
לשם המחשה, אם יוסי רכש דירה במחיר של 1.2 מיליון שקלים, ומכר אותה במחיר של 1.8 מיליון שקלים, יוסי ישלם מס שבח על כ – 600 אלף שקלים, ומשכך, ישלם כ – 150 אלף שקלים מס שבח.

מתנות ומקרקעין במשפט הישראלי – פרצה חוקית
במשפט הישראלי קיימים הסדרים שונים הנוגעים לנושא מתנות. העברת דירה ללא תמורה לרוב תהווה מתנה, ומשכך, חלות עליה הוראות דין אחרות, המפחיתות את שיעור המס אותו תשלמו. אז כיצד עובד ההסדר, וכמה מס נשלם בפועל?

איך מעבירים לילדים דירה במתנה?
כאשר אתם מעבירים לילדים דירה במתנה, אין תמורה כלכלית אותה אתם מקבלים. לאור הפחתת חילופי הכספים, ישנו הסדר מיסוי שונה במקרים אלו. ראשית, תקבלו במסגרת העברות אלו פטור מלא מתשלום מס שבח.
שנית, תשלום מס הרכישה יהיה בגובה של שליש משווי מס הרכישה המקורי בלבד, ויתבסס על הערכתו של שמאי מקרקעין, שיקבע את שווי הדירה.

העברה לקטין – האישורים הנדרשים
כאשר מעבירים דירה לקטין, יש לזכור שצריך לקבל שני אישורים. האחד, מטעם הורי הילד, המהווים אפוטרופוסים טבעיים עליו. מעבר לכך, יהא לקבל את אישור בית המשפט, שיוודא שההעברה היא לטובתו של הקטין.

יש לכם דירה להעביר לילדים במתנה?

חוק פינוי בינוי – דייר סרבן

חוק פינוי בינוי מאפשר הריסה של מבנה ובנייתו מחדש, כך שהקבלן זוכה לדירות רבות למכירה, והדיירים זוכים לדירות חדשות. אולם, לא פעם עולה דייר סרבן, ומחרב את החגיגה. מתי סירוב יהיה תקין, ומה קורה אם לא? הישארו עמנו.

פינוי בינוי – מבוא קצר
פינוי בינוי הוא כינוי שניתן לאחד מהפרויקטים הקיימים במסגרת תוכניות "תמ"א 38", וביתר דיוק, מדובר על תמ"א 38/2. למי שלא מכיר, פרויקטים מסוג תמ"א 38 נועדו לחזק את מבנים קיימים ברחבי ישראל, בעיקר כנגד רעידות אדמה עתידיות.

בעיני הישראלים – החלופה האידאלית
ישראלים רבים רואים בפרויקט פינוי בינוי מעין זכיה בפיס משתי סיבות עיקריות. ראשית, בפרויקטים אלו נהרס הבניין קליל, ולכן זוכים הדיירים לשדרוג בכל אספקט של הדירה, דוגמת תוספת מרפסת חדשה, חדר נוסף, חלל משותף חדש ועוד. שנית, הדיירים שבתיהם "נהרסים" מקבלים תקצוב לדיור חלופי עד לסיום הבנייה.

חוק פינוי בינוי – רף המינימום לאישור הפרויקט
ראשית, מבלי להיכנס לפרטים הקטנים, לשם אישור פרויקט פינוי בינוי יש לקבל את אישורם של 80% מבעלי הדירות בבניין או למעלה מכך. ככל שהושג הרוב המדובר, לא יוכל דייר להתנגד לאישורו.

לא כולם מתלהבים –דייר סרבן
כפי שניתן להניח, כאשר רוצים לבצע פרויקט פינוי בינוי, יש לקבל את הסכמת כלל הדיירים. למרות היתרונות שציינו לעיל, לא פעם מגיעים דיירים סרבנים, שאינם מעוניינים שיתבצע פרויקט פינוי בינוי בבית שלהם.

אז מתי מותר להתנגד לפרויקט פינוי בינוי, ומתי הדבר ייחשב לא לגיטימי?

סירוב סביר – המקרים הרלוונטיים
ככלל, עולים מספר מקרים בהם יוגדר סירוב של דייר כסביר. ראשית, וכצפוי, עולה מצב בו מדובר על עסקה שאינה כדאית לבעל הדירה מבחינה כלכלית. מעבר לכך, היעדר הצעה לדיור חלופי באופן כללי או הצעת דיור חלופית שאינה מתאימה לדייר (לדוגמה, במצב של מוגבלות) יכולות להביא למצב של סירוב סביר.

דייר קשיש – תנאים מיוחדים
לצד התנאים לעיל, עולה מצב של דייר קשיש. במקרים אלו, כאשר הדייר בן 75 או 80, יוצעו לדייר מספר אפשרויות, דוגמת מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית לקשיש או מתן כסף בשווי הדירה.

לא נשארים קרחים – מקרי סירוב בלתי סביר
במידה וישנם דיירים המכשילים עסקת פינוי בינוי, עליהם לוודא כי הסיבה לסירוב היא סבירה. במידה ולא, יוכלו שאר הדיירים לתבוע אותם בגין הנזקים שנובעים מאי ביצוע הפרויקט, ואלו יוכלו לשלם כספים רבים לדיירים המאוכזבים.

זקוקים לייעוץ?

מבנה מסוכן – מה זה אומר?

על רקע קריסות המבנים הרבות, אשר פוקדות את ישראל בשבועות האחרונים, איגדנו לכם מדריך מקוצר בנושא. מהו מבנה מסוכן, איך זה נגרם ואיך פותרים את הבעיה? המשיכו לקרוא.

לפני הכל – מהו מבנה מסוכן?
מבנה מסוכן הוא מבנה אשר נמצאו בו פגמים שונים שהופכים אותו להיות מסוכן לדיירים או לעוברי אורח. בין היתר, בין פגמים אלו ניתן למצוא סדקים ביסודות המבנה או בשלד שלו, נזקים שהתגבשו לאור רעידת אדמה או שריפה, התנתקות אריחים מהחיפוי של המבנה, כך שיכולים לפגוע בעוברי אורח ועוד.
ככלל, מבנה מסוכן יוגדר ככזה לאחר הנפקת "צו מבנה מסוכן", אשר יכול להינתן, ובהתאמה גם להתבטל, על ידי מהנדס בניין בלבד.

הסיבות העיקריות לסיכון גבוה
מעבר לסיבות שצוינו בחלק הקודם, דוגמת סדקים ביסודות או נזקי אסונות טבע, עולה סיבה אחת ומתקבעת כבעיה העיקרית – היא רטיבות.
בין אם מדובר על סדקים בגג המבנה או במרפסות, ובין אם מדובר על איטום לקוי מראש של המבנה, רטיבות מביאה לזליגת מים לתוך יסודות הבניין וליצירת בלאי מתמשך, שלאורך השנים הופך מסוכן יותר ויותר.                                            

הגדירו את הבניין שלי כמבנה מסוכן – מה עכשיו?
ככלל, במידה והגדירו את המבנה שלכם כמבנה מסוכן, עליכם להתחיל לעבוד לשם ביטול ההגדרה. במילים אחרות – אתם צריכים לשלם על השיפוץ, שיהפוך את הבית לתקין בשנית.    לשיפוץ מבנים מסוכנים יש חברות ייעודיות, המתמחות בעבודה זו, ויודעות כיצד לטפל בכל נגע. בין היתר, אלו מתמחות בעיבוי וחיזוק יסודות המבנה, הוספת עמודים וקירות תומכים, ביצוע איטומים וסתימות סדקים, חידוש חיפוי המבנה ופעולות רבות נוספות.

לא כולם רוצים לשלם? – הפתרון למקרי דייר סרבן
כמו שאמרנו, התשלום עבור השיפוץ מוטל על הדיירים. כפי שניתן להניח, לפעמים דיירים שונים בוחרים להתנגד לשיפוץ, ולא להשתתף בעלותו.

במקרים אלו ההמלצה היא לפנות לעורך דין שידאג לייצג את האינטרסים של בעלי הנכס המעוניינים בביצוע שיפוץ, וישיב להם את הכספים המגיעים להם, בסיום ההליך, מהדיירים הסרבנים. כמו כן, נציין שניתן גם לפנות לאגודה לתרבות הדיור בנושא זה.

אחרי השיפוץ – מה עושים?
לאחר ביצוע השיפוץ, מבצעת החברה פיקוח ובקרה על המבנה במצבו החדש. ככל שבוצעו כלל התיקונים הנדרשים, ולאחר קבלת אישור מטעם מהנדס החברה, יוזמן מהנדס הרשות המקומית לבחינה. ככל שמצא המהנדס של הרשות שהסיכון נעלם, יוסר צו המבנה המסוכן.

רוצים להתייעץ?

דילוג לתוכן